樓市将進入長效機制構建軌道
中央經濟工作會議指出，“要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這标志着我國房地産市場将從短期差别化調控進入構建樓市健康發展長效機制的軌道。
過去近兩年的房地産市場分類調控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現了松動，市場非理性成交回落。據國家統計局數據，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價格持續下降，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有3個，較上月增加1個。受到資金面壓力趨緊的影響，房地産開發企業以價換量的動力明顯增強；同時二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。這些，都為下一步構建房地産市場健康發展長效機制奠定了堅實的基礎。
構建房地産市場健康發展長效機制，房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地産調控取得預期成效的基本經驗，就是深入落實房住不炒，即在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴厲打擊投機炒作行為，保持房地産市場的平穩運行。當前我國經濟運行穩中有變，變中有憂，外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力，客觀上需要房地産市場能夠理性應對，因城施策，分類指導。
構建房地産市場健康發展長效機制，關鍵是要夯實城市政府主體責任。在因城施策、分類指導的政策框架内，城市政府居于構建房地産市場健康發展長效機制的中心地位,既是政策實施的主體，也要切實承擔落實房住不炒的責任。地方經濟的穩定增長和财政健康的可持續，都離不開健康發展的房地産市場。值得注意的是，當前我國樓市穩增長的邊際作用已經受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果，而不顧中長期效應，不僅沒有可能形成長效機制，而且反過來還會阻礙長效機制的建設，損害到中期經濟增長，并引發市場風險過度積聚。因此，夯實城市政府主體責任，既要鼓勵城市政府因城施策，也要加強對城市政府的分類指導，更要強化對房地産政策措施效應的監測與督導，确保政策實施後房住不炒的底線不被突破。
構建房地産市場健康發展長效機制，基礎是完善住房市場體系和住房保障體系。應該看到，住房市場既包括商品房市場，也包括住房租賃市場。完善住房市場體系，就是要充分發展住房市場的各個子市場供應，利用市場機制和法律制度，來調節和保障不同種類的住房需求，實現絕大多數人各得其所。同時也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價房、廉租房、公租房在内的保障房供應，積極滿足城市中低收入人群基本居住需求，特别是熱點城市新就業大學生、外來務工人員的剛性居住需求，這不僅關系到城市社會就業的穩定，也關系到經濟增長基礎的穩固。
綜合看，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，既是構建我國房地産市場健康發展長效機制的邏輯起點，也是最終歸宿。關鍵就是要發揮城市政府的主觀能動作用，既要鼓勵城市政府因城施策，也要進行分類指導，強化督導問責。而基礎則是不斷完善的住房市場體系和住房保障體系，既發揮市場機制的調節作用，又有公共職能供應，确保滿足所有人的居住需求。